からたくブログ

４月の終わりに、ワンルームマンションを買う為に、いくつかの不動産屋とコンタクトを取った。

予算も予算であったので、物件の専属媒介をしている不動産屋に直接連絡したのだ。
（専属媒介の所で契約が決まれば、手数料が売り手、買い手の両方から貰えるからだ。
そして、何よりも中間に一人しか居ないので話がスムーズに進む。）

そして、返事が無かった所で先々週にやっと返事が来た。
チラッとメールを見て、そのままにしていたら、先週末に、またメールが来た。

丁寧に返事を返した。
しかし、その返事は、また来ない。
やる気がある営業なのか良く分からない。

本日は、有料セミナーに参加してきました。
5千円を払って、聞いてきました。

東京では、セミナーが多く実施されていて魅力的です。

今日の講師は、元々サラリーマンで新築ワンルームマンションを購入。
その後、中古アパート、そして新築アパートを3軒建てている人です。

最初のワンルームマンションの購入失敗を元に、
結論として、1棟4戸（2階建て）くらいの木造アパートが投資を
するのに、ベストだと言う持論を持たれています。

作る部屋が特徴的で、4mの吹き抜けとロフトがあり、
差別化をはかり、料金は高めでありながら、常に満室みたいです。


ただ、同じ手法を宇都宮でも実践したみたいですが、
田舎では、そこまでのスペックは求められていなかったみたいです。


自身の経験談を中心に、節税対策などの現場の話を多く聞く事ができました。
色々と現実的な話が聞けて良かったです。



総合的に感じているのは、中古であっても（新築なら言うまでも無く）、ワンルームマンションへの投資（自分で住むなら別ですが）の魅力は感じません。
一歩間違えると、資産のはずが負債になりかねません。

無料の不動産投資セミナーへ参加してきました。

前回行ったセミナーより、為になる話を聞けた。

と言うのも、不動産会社が主催であるものの、第1部は外部講師の講演でした。
不動産のコンサルタントをしている人でした。

現在、都心のビルが5億円くらいでも過剰に売れ残っているみたいです。
銀行が融資してくれないので、買える企業が皆無みたいです。
年間、数千万の収益を上げる物件でも買い手が無く、ある意味チャンスではあるみたいです。

どこでも、そうみたいですが、物件の価格は劇的に下がっているみたいですが、
賃料は、遅効性で、すぐには下がりません。
入居済の物件であれば、意図的に下げる必要もありません。
逆に、インフレとかになって、物件の価格が上がっても、賃料を上げるのは難しいと言うのが不動産なのでしょう。

他にもいい話が聞けたと思います。



第2部は、不動産屋の99%の入居率の管理と言う話でした。
どんな話しかと思ったら、客が必ず入る物件しか管理しないと言うオチ。
しかも、滞納を防ぐために審査を厳しくすると言うもの。
そりゃ、必然的に入居率は上がるでしょう…と。

はじめての不動産投資セミナーと言うのがあったので参加しました。

とある不動産屋が無料で主催した物です。

まぁ、基本中の基本で、しかも講義が1時間だったので、少し物足りなかった。

都心では、立地条件がすべてと。
１．電車の沿線（田園調布線とかが人気）
２．駅から歩いて10分以内

田舎では車保有率が高いので、駅近とか気にしませんでしたが、
駅が重要みたいです。

新築マンションは5年で値が下がり初めて築15年で底値になる。
つまり、築15年も築30年も値段はあまり変わらなく、建物の価値は、落ちる所まで落ちていると言うこと。
（なので、買うなら築15年の物件が狙い目。）
残りの価格は土地の持分だけだが、担保価値はすこぶる低い。
つまり、銀行から投資で融資を受けようと思っても、マンションの
1室を持っていても、担保価値が薄いので、メリットにはならない。

東京の西側（大学が多い地域）は、部屋が狭くても借り手はいる。
大学生は、安ければ良いと言う人も、やはり居るみたい。
ワンルームの4畳でも、借りる需要はあるみたいです。
（しかし、八王子・相模原はワンルームマンション飽和状態。）


その後、西武線に乗って、中野区のとある駅のアパートを数件見に行きました。
見学ツアーみたいな物です。
空いている部屋の中を見るだけで、何の意図があるのか分かりませんでしたが、一応行きました。
電車賃は出してくれました。
どこも、ワンルームのアパートで、今住んでいるマンションより狭い部屋でした。
それでも、家賃は7万円とかです。
さすが、中野区と思いました。

東京に中古マンションを購入しました。

投資用ではなくて、自分のためです。
将来、住まなくなったら、賃貸にしても良いかも知れません。

東京に住むのを前提に探しました。

無職の身では、賃貸物件に済むのも契約が面倒ですし、
毎月、家賃を支払うのも勿体無いし、
今まで貯めた貯金も、ある程度あったので、
自分の手の出る範囲で探しました。

ちなみに、貯金は、働いている時の寮暮らしの期間に
月々10万円、あとはボーナスをあまり使わずにと言う
感じで貯めていました。
最後の1年半は、大阪市内（大阪駅から5分）に住んでいて、
その時は、家賃の支出が多くて貯金はできませんでした。


現金一括払いで支払いました。
気持ちが良いですね。
これでマンションを手に入れることができました。（一室ですが。。。）

一国一城の主です。（ワンルームですが。。。）


南向きの角部屋であり、
平成3年築であり、
バストイレ別であり、
まぁまぁの物件であります。

写真は、またの機会にアップします。


前住んでいた人が出て行ったままになっていて（汚れていて）、
それも考慮した金額になっていたみたいで、良い買い物ができたと思います。


契約後に、鍵を受け取り、部屋に行き、掃除をしました。
ワンルームの掃除なので、そんなに時間はかかりませんが。

据え付きの下駄箱は、男性物の靴は大きすぎて入らない…？状況。


それでは、詳細は徐々にアップします。

昨日、競売物件に入札しました。
本日が、開札でした。

入札できれば幸いと思い、駄目もとで最低価格で入札しました。

他に入札する人が居なければ、その時のみ落札できる…と言う条件でした。

結果は、4人の入札。
落札できませんでした。

試しに、入札してみようと思っていたので、この様な結果でも満足です。


ちなみに、物件は1回目の公示では入札が無く、1,100平米の土地が450万から250万円に価格が下がっていました。
私は210万円で入札、落札した人は280万円でした。