競売物件取得Part2
実は、このたび、競売物件を取得いたしました。
その経緯を書きつづりたいと思います。
物件の特徴
・国道沿い ・約274平米 ・相場地価22,000円/平米 ・訳あり物件
この物件は、土地の使用借権(無料で貸している権利)がついており、業者だったら対処が面倒で手を出さない物件でした。
よって、他に入札する人はいないと思い、買受可能価額で入札しました。
しかも、このように見えない権利がついていると価格も安くなります。
実は、以前にも、この物件は競売に出ていたのですが、入札する人がいなく不売になったために、今回は80%の価格で再度、競売に出てきたのでした。
なので市場価格より更に更に安くなっていました。
よくよく資料を読んでいると、土地を借りている人は亡くなって現在は、誰も住んではいなく、相続人は調べたら伊那に住んでいるそうなので、交渉もしやすいと判断しました。
そして以下のように仮説を立てました。
継続して借りるなら ･･･ 使用借権から賃借権に変えてもらう(地代を貰う)
継続して借りないなら ･･･ 契約を終了して建物を取り壊してもらう
もしくは
契約を終了して全てを放棄してもらう
仮説どおりに話が進めば、購入して維持費が発生しても損をすることはなさそうです。
ということで、入札する判断をしました。
その経緯を書きつづりたいと思います。
物件の特徴
・国道沿い ・約274平米 ・相場地価22,000円/平米 ・訳あり物件
この物件は、土地の使用借権(無料で貸している権利)がついており、業者だったら対処が面倒で手を出さない物件でした。
よって、他に入札する人はいないと思い、買受可能価額で入札しました。
しかも、このように見えない権利がついていると価格も安くなります。
実は、以前にも、この物件は競売に出ていたのですが、入札する人がいなく不売になったために、今回は80%の価格で再度、競売に出てきたのでした。
なので市場価格より更に更に安くなっていました。
よくよく資料を読んでいると、土地を借りている人は亡くなって現在は、誰も住んではいなく、相続人は調べたら伊那に住んでいるそうなので、交渉もしやすいと判断しました。
そして以下のように仮説を立てました。
継続して借りるなら ･･･ 使用借権から賃借権に変えてもらう(地代を貰う)
継続して借りないなら ･･･ 契約を終了して建物を取り壊してもらう
もしくは
契約を終了して全てを放棄してもらう
仮説どおりに話が進めば、購入して維持費が発生しても損をすることはなさそうです。
ということで、入札する判断をしました。
随時、更新したいと思います。
2012年5月16日 入札
買受申出保管金を銀行で振込み裁判所へ提出
・買受申出保管金(落札できなければ戻ってくる)
・振込み手数料 315円
・住民票 250円
※買受申出保管金は売却基準額の20%にあたる額
2012年5月22日 開札
結果が分かる開札。裁判所の会議室で行われる。
結果は、午後になれば裁判所のホームページからも確認できる。
入札する人は他におらず、無事に落札。
買受可能価額（最低入札価格）で落札することができました。
2012年5月29日 売却決定
債権者からの申し立てなどがなければ、開札から1週間後に売却決定される。
2012年6月7日 書類一式が届く
特別送達で届きました。切手は1,050円貼っていました。
2012年6月8日 手続き
セブンイレブンで住民票を取得→市役所で固定資産評価額を調べる
→銀行で残金を振込む→法務局で現在の登記簿謄本を取る
→郵便局で収入印紙と切手を購入→裁判所で書類を提出
住民票 250円
登録免許税 92,000円(収入印紙として)
残金の振込み 306,000円(銀行)
振込み手数料 315円
登記簿謄本 700円
切手代 2,120円(1,050円、560円、510円)
※競売での取得の場合の固定資産税は来年から発生
これで、裁判所で所有権移転の登記の手続きの代行をしてもらえます。
そして、夕方に土地を借りている人に電話しました。
「建物を取り壊して早く返したいのだけどお金がなくて･･･」という見解でした。
2012年6月13日 登記完了
実は昨日、法務局へ行ったら未だ登記が完了していないとのことでした。
本日、再び登記簿謄本を取得しに行きました。
無事に所有権が移っていました。
そして、土地の利用権持っている人の家にいました。
もう74歳で普通に家にいました。
そして話し合い。
全てを放棄する方向にかたまりました。
本日、実印を持っていなかったので、再度来週の月曜日に訪問することになりました。
明日の朝に現状を確認にいきます。
そこで、取り壊すか、リフォームして賃貸物件にするか検討いたします。
2012年6月14日
朝の5時に起きて、敷地内に建つ家を確認に行ってきました。
平屋建ての1DKでした。
中を確認して、取り壊すことの決心をしました。
草も生え放題の状態です。
時間を掛けて、お金を掛けずにキレイにしていきたいと思います。
2012年5月16日 入札
買受申出保管金を銀行で振込み裁判所へ提出
・買受申出保管金(落札できなければ戻ってくる)
・振込み手数料 315円
・住民票 250円
※買受申出保管金は売却基準額の20%にあたる額
2012年5月22日 開札
結果が分かる開札。裁判所の会議室で行われる。
結果は、午後になれば裁判所のホームページからも確認できる。
入札する人は他におらず、無事に落札。
買受可能価額（最低入札価格）で落札することができました。
2012年5月29日 売却決定
債権者からの申し立てなどがなければ、開札から1週間後に売却決定される。
2012年6月7日 書類一式が届く
特別送達で届きました。切手は1,050円貼っていました。
2012年6月8日 手続き
セブンイレブンで住民票を取得→市役所で固定資産評価額を調べる
→銀行で残金を振込む→法務局で現在の登記簿謄本を取る
→郵便局で収入印紙と切手を購入→裁判所で書類を提出
住民票 250円
登録免許税 92,000円(収入印紙として)
残金の振込み 306,000円(銀行)
振込み手数料 315円
登記簿謄本 700円
切手代 2,120円(1,050円、560円、510円)
※競売での取得の場合の固定資産税は来年から発生
これで、裁判所で所有権移転の登記の手続きの代行をしてもらえます。
そして、夕方に土地を借りている人に電話しました。
「建物を取り壊して早く返したいのだけどお金がなくて･･･」という見解でした。
2012年6月13日 登記完了
実は昨日、法務局へ行ったら未だ登記が完了していないとのことでした。
本日、再び登記簿謄本を取得しに行きました。
無事に所有権が移っていました。
そして、土地の利用権持っている人の家にいました。
もう74歳で普通に家にいました。
そして話し合い。
全てを放棄する方向にかたまりました。
本日、実印を持っていなかったので、再度来週の月曜日に訪問することになりました。
明日の朝に現状を確認にいきます。
そこで、取り壊すか、リフォームして賃貸物件にするか検討いたします。
2012年6月14日
朝の5時に起きて、敷地内に建つ家を確認に行ってきました。
平屋建ての1DKでした。
中を確認して、取り壊すことの決心をしました。
草も生え放題の状態です。
時間を掛けて、お金を掛けずにキレイにしていきたいと思います。
Comments